« Nous envisageons d’investir davantage dans l’immobilier de santé », une analyse de Nicolas Lepère

Paris, France, 1 février 2021

Après l'acquisition en janvier 2021 de l'immeuble du 16 avenue George V dans le triangle d'or parisien, Nicolas Lepère, directeur immobilier du groupe MACSF fait le point sur la stratégie du groupe MACSF en matière d'investissements immobiliers. 

La part de l’immobilier dans la gestion des actifs de la MACSF  va-t-elle évoluer en 2021?

Nicolas Lepère, directeur des investissements immobiliers:

"En 2021, la part de l’immobilier va légèrement augmenter dans les investissements de la MACSF car c’est actuellement l’une des rares classes d’actifs qui produit du rendement. Nous avons une gestion dynamique de notre patrimoine immobilier ce qui nous permet de repositionner progressivement le profil de nos actifs, en fonction des opportunités et du contexte de marché.

L’immobilier représente aujourd’hui environ 6% des actifs de MACSF Epargne Retraite (société d’assurance vie du groupe), soit environ 1,8 milliard. C’est une allocation, qui se situe dans la moyenne des assureurs du marché et qui s’articule bien avec le poids des actions et des obligations détenues par le groupe."

Comment se compose le patrimoine immobilier de la MACSF ?

"Notre patrimoine immobilier est composé majoritairement d’immeubles de bureaux. Nous privilégions les actifs « core », situés dans les meilleurs emplacements comme le centre de Paris, pour lesquels nous n’avons aucune inquiétude de remplissage.

En tant que premier assureur des professionnels de santé, nous sommes particulièrement attentifs à ce secteur et nous souhaitons accompagner les efforts collectifs pour l’amélioration du système de soins des conditions d’exercice des soignants. Nous avons déjà, il y a quelques années, investi dans des résidences universitaires étudiantes implantées près des centres hospitaliers CHU dans les grandes villes. Nous pensons que les besoins immobiliers vont évoluer dans la période post-covid c’est pourquoi nous envisageons d’investir davantage dans l’immobilier de santé dans l’avenir."

Est-il encore rentable d’acquérir des immeubles de bureaux dans le contexte de généralisation du télétravail ?

"Les immeubles de bureaux représentent actuellement les deux-tiers du patrimoine immobilier de la MACSF mais il s’agit d’immeubles situés dans des centres urbains avec des baux longs dans lesquels le problème de vacance ne se pose pas, et qui conservent un bon niveau de rentabilité locative. Nous sommes néanmoins très attentifs à la question du télétravail. Nous restons donc très prudents vis-à-vis des constructions d’immeubles de bureaux qui sont actuellement nombreuses dans le Grand-Paris. Nos récentes acquisitions se portent plutôt sur des adresses prestigieuses dans le centre de Paris. Nous avons acheté un immeuble rue Magdebourg dans le 16ème arrondissement en 2020 et très récemment un ensemble immobilier de 6500 m2 au 16 avenue George V dans le 8ème arrondissement. Il s’agit d’immeubles déjà loués, entièrement rénovés et en phase avec les dernières évolutions technologiques en terme d’économie d’énergie, de circulation des fluides et de qualité de l’air. Ils répondent donc aux critères d’investissements responsables fixés par le groupe MACSF."

Quelles sont les perspectives du marché immobilier à moyen terme?  

"Le marché immobilier reste solide car les investisseurs institutionnels ont besoin d’actifs qui dégagent des rendements positifs. L’immobilier joue un rôle d’amortisseur en période de crise : c’est une classe d’actifs moins volatile que les autres comme les actions ou les obligations.

Le marché de l’immobilier résidentiel offre un rendement plus faible mais se tient bien. L’immobilier de bureaux pourrait évoluer à moyen terme car avec le développement du télétravail, les entreprises vont chercher à réduire les surfaces de leurs locaux. Cependant, en ce qui concerne les bureaux actuellement loués, les changements ne seront pas brutaux car les baux de location institutionnels sont longs et obligent les entreprises à rester jusqu’au terme du contrat. La question pourrait se poser pour des immeubles de bureaux en cours de construction dans des emplacements périphériques, donc de moindre attractivité. Les bureaux aux emplacements recherchés dans les centres urbains, et en particulier à Paris, resteront des valeurs sures."

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